2011年行至中段，1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)進(jìn)入執(zhí)行的核心期。在資金和供地的雙重壓力下，地方政府為了完成任務(wù)各出奇謀，高息借債、商品房配建、整體打包給大企業(yè)等等現(xiàn)象開始浮出水面。（5月24日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》）
地方政府為了完成保障房建設(shè)任務(wù)“各出奇謀”，說明中央保障性住房建設(shè)要求之嚴(yán)、力度之大，說明地方政府已經(jīng)行動(dòng)起來并在絞盡腦汁加快建設(shè)，說明一個(gè)加快進(jìn)度、全面落實(shí)完成好保障性安居工程建設(shè)任務(wù)的好局面正在形成。
從報(bào)道中分析，一些地方政府為了解決保障性住房建設(shè)難題，確實(shí)探索出了一些好辦法、好路子。比如貴陽市，該市在解決保障房建設(shè)中最大的難題——資金問題時(shí)，就有一些好的做法。通過發(fā)行政府債券募集、向國家開發(fā)銀行貸款、吸納信托基金參與保障房建設(shè)以及政府捆綁企業(yè)共同完成保障房建設(shè)等方式，特別是在鼓勵(lì)民營資本參與保障性住房建設(shè)上采取的三種形式非常有創(chuàng)新，具有示范和借鑒意義。
據(jù)住建部估算，今年1000萬套保障性住房建設(shè)所需資金至少1.3萬億元，初步匡算資金缺口在8000億元。地方政府應(yīng)該發(fā)揮三項(xiàng)主要籌資功能：一是財(cái)政資金適度撥付一部分、土地出讓金增加一部分；二是充分發(fā)揮好擁有土地供應(yīng)的最大優(yōu)勢；三是發(fā)揮好政府統(tǒng)籌社會(huì)各方力量籌資的威力。僅發(fā)揮好土地一項(xiàng)優(yōu)勢，就能大大緩解資金困境。現(xiàn)在土地一般占據(jù)建房成本30%以上，如果政府采取土地入股形式，就可以解決1.3萬億元保障性住房資金需求的4000億元。再通過土地吸引社會(huì)資金、開發(fā)商資金等進(jìn)入保障性住房建設(shè)，就會(huì)大大緩解保障性住房建設(shè)資金缺口問題。
實(shí)際上，我們?nèi)绻艹浞职l(fā)揮好商業(yè)銀行信貸資金支持作用，保障性住房資金困境就會(huì)變成光明前景。其中的關(guān)鍵在于建立保障性住房建設(shè)、分配、后續(xù)管理的一整套機(jī)制。筆者認(rèn)為，政府可以在建設(shè)分配上起主導(dǎo)作用，采取市場化手段，讓開發(fā)商有利可圖。與此同時(shí)，后續(xù)管理應(yīng)該完全市場化。比如政府回購經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，可以給開發(fā)商一定的利潤空間和管理費(fèi)用，開發(fā)商還可以享受保障房建設(shè)過程中土地出讓金的優(yōu)惠和所得稅的返還等，保障房項(xiàng)目配備的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、店鋪也可以通過出租以及出售的方式為企業(yè)增加收入。保障性住房雖然屬于政策性住房，但應(yīng)當(dāng)引入商業(yè)化經(jīng)營，這樣才有開發(fā)商敢于介入，才有各路資金敢于參與進(jìn)來。
需要提醒的是，高息籌資切忌滲透到保障房建設(shè)中。比如集合資金信托計(jì)劃中高達(dá)兩位數(shù)的高收益率產(chǎn)品籌資就必須慎用。保障房的收益率一般在5%以下，與高達(dá)兩位數(shù)的籌資成本差距太大，并且保障房回收成本在20年左右，而信托計(jì)劃一般在一到兩年時(shí)間。回報(bào)率懸殊，時(shí)間周期不能對(duì)接，并且可能大大推高保障性住房建設(shè)成本，使得保障性住房回報(bào)率下降，挫傷建設(shè)者的積極性。因此，高息籌資決不能滲透到保障房項(xiàng)目里，保障房本身也難以承受高息籌資風(fēng)險(xiǎn)。
